‘미분양’의 굴욕… 아파트 5조원대 ‘땡처리’

 

연말 입주 예정인 부산의 A아파트는 100여 채가 미분양으로 남아 있다. 주인을 찾지 못한 100여 채는 이달 내로 ‘미분양 아파트 펀드’에 팔려 펀드투자자에게 넘겨질 예정이다. 할인율은 30%. 분양가보다 30% 싼값으로 펀드에 팔린다는 얘기다. 이처럼 분양가보다 20∼30% 싼값에 매물로 나온 아파트가 급증하고 있다. 분양 아파트 펀드를 준비 중인 부동산신탁사에는 분양업체로부터 2조 원어치의 미분양 아파트 매입 의뢰가 들어왔다. 지난해 10월부터 미분양 아파트를 매입 중인 대한주택공사에도 1조 원어치의 매입 의뢰가 들어와 있다. 수조 원 규모의 ‘아파트 땡처리’ 시장이 열린 셈이다. A건설 관계자는 “주택업체들이 브랜드 이미지 하락 등을 의식해 은밀히 땡처리 시장을 기웃거리고 있다”며 “이 같은 아파트 규모가 전국적으로 5조 원을 웃돌 것”이라고 말했다.

 

 

펀드에 2조 원대 자금 몰려

다올부동산신탁 자회사인 다올부동산자산운용은 이달 말 ‘다올 랜드칩 아파트 투자 펀드’ 1호를 선보인다. 국내 처음으로 미분양 아파트에 투자하는 펀드다. 분양가보다 15∼30% 싼값에 미분양 아파트를 대량으로 사들이고, 이를 근거로 수익증권을 발행하는 구조다. 부동산신탁회사는 구매한 미분양 아파트를 임대하거나 재분양해서 수익을 낸 뒤 일반 투자자들과 이익을 나눈다. 이 회사는 당초 3000억 원 규모의 펀드를 조성할 예정이었으나 매입 의뢰를 받은 미분양 아파트는 이미 2조 원어치에 육박한다. 올 초 미분양 펀드에 대한 허가가 난 후 주택업체들이 대거 미분양 아파트 매입을 의뢰한 것. 다올부동산 자산운용은 5월 말 3000억 원 규모로 다올 랜드칩 펀드 1호를 기관투자가들에게 팔고, 6월부터는 일반인을 대상으로 펀드 투자자를 모집할 계획이다.

 

주공은 정부의 미분양 대책에 따라 2007년 10월부터 ‘준공 후 미분양’ 아파트를 매입하고 있다. 올 3월까지 매입 실적은 129채에 그쳤으나 최근 789채로 늘었다. 4월 이후 매입을 의뢰받은 미분양 아파트만 3955채로 1조 원 규모에 이른다. B건설은 미분양 아파트 300채를 부동산신탁업체에 넘기기로 했다. 분양가 기준으로 1000억 원 규모지만 30% 할인한 700억 원에 매각한다. 아파트가 팔릴 때까지 마냥 기다리기에는 자금 사정이 여의치 않기 때문이다. 신탁사로부터 매각 대금을 일시불 현금으로 받는 것도 싸게 판 이유였다. 미분양 아파트 처리는 시간과 자금력 싸움이다. 상품이 좋더라도 무작정 팔릴 때까지 기다리다 보면 흑자 부도가 날 수도 있다. 펀드사는 자금력을 밑천으로 미분양 아파트를 싼값에 살 수 있고, 주택업체는 미분양 압박에서 벗어날 수 있으므로 서로 좋다는 것. 일부에서는 건설업체들이 펀드에 아파트를 20∼30%씩 싸게 판다는 건 그동안 건설사들이 초과이윤을 얻어온 것을 입증한다는 지적도 나온다.

준공 후 미분양 아파트 1년 새 50% 급증

울산에서 입주를 앞둔 C아파트는 겉으로 100% 분양된 상태다. 그러나 실제로는 미분양이 일부 남았다. 업체 측은 은밀히 20% 싼값에 미분양 아파트를 팔고 있다. 할인 판매 사실이 알려지면 브랜드 이미지가 떨어지는 데다 제값을 주고 분양받은 사람들에게 항의를 받기 때문이다. 건설업계는 특히 준공 후 미분양 아파트가 늘고 있는 데 주목하고 있다. 다 짓고도 안 팔린 아파트가 ‘떨이’로 나오기가 쉬운 까닭이다. 국토해양부에 따르면 2월 말 기준으로 전국의 준공 후 미분양 아파트는 1년 만에 50% 늘어난 1만9948채다. 분양업계는 실제 준공 후 미분양이 정부 통계보다 50% 이상 많을 것으로 보고 있다. 스피드뱅크 김은경 리서치팀장은 “최근 미분양 사태는 단기간에 해결되기 어렵다”며 “시간이 지날수록 자금 부담이 커지므로 대규모 할인 물량이 시장에 더 많이 나올 것”이라고 내다봤다.

김광수경제연구소의 김광수 소장이 얼마 전 ‘오마이뉴스’와 인터뷰에서 “부동산 거품이 2~3년 내에 빠질 가능성이 매우 높다.”고 한 적이 있다. 일본의 예를 본다면 우리는 이미 빠져야 할 시기가 넘었음에도 불구하고 인위적으로 막아온 측면이 더 많다고 봐야 할 것이다. 그나마 일본은 내수시장이 우리보다 든든해 견딜 수 있었지만 내수시장이 취약해 대비하지 않으면 97년 외한위기 보다 더 심한 후폭풍이 몰아칠지 모른다. 정부가 해야 할 일은 그런 위기에 대비해 대책을 세우는 것이지 무조건 ‘괜찮으니 안심하라’며 입에 발린 소리만 해서는 안 된다. 돈 벌이가 되니 투자자들이 펀드에 몰리지 손해 볼 짓 절대 안 한다는 것은 삼척동자도 아는 사실 아닌가?