피할 수 없는 아파트 값 폭락의 재앙

부동산 관련 진실이 아닌 소설 쓰는 언론

최근 부동산 관련 기사를 읽다 보면 매우 당혹스럽다. 몇 달 전까지 언론이 쏟아내던 기사와는 기사의 톤이나 분위기가 확연히 달라졌기 때문이다. 몇 달 전까지만 해도 한국의 대다수 언론, 특히 부동산 광고에 목을 맨 신문은 ‘대세 상승’이니 ‘폭등’이니 하는 단어들을 연일 쏟아냈다. 이것은 부동산시장의 정확한 현실을 반영한 것이 아닌 침소봉대에 가까운 선동이었다. 주택시장 침체로 부동산 광고에 굶주린 신문들의 사정을 아무리 이해하려 해도 선동의 정도가 너무 심했다.

 

언론은 전국과 수도권에 미분양 물량이 잔뜩 쌓여 있을 뿐만 아니라 지난해 하반기 이후 신규 분양과 입주 물량이 대규모로 쏟아질 것이 불 보듯 빤한데도 공급 부족으로 집값이 폭등할 것이라고 선동했다. 오히려 분양 물량이 쏟아져도 ‘프리미엄이 기대되는 대단지 분양이 많다’는 식으로 판촉성 기사를 쏟아내기 바빴다. 서울 일부 지역에서 전세 값이 뛰자 곧바로 ‘전세 사느니 집 산다’는 식으로 매매가 상승으로 연결 짓는 소설을 마구 썼다.

마구 부풀린 ‘토지보상금 40조원’을 들먹이며 집값이 폭등할 것처럼 선동했다. 강남 재건축 단지 위주의 집값 급등 현상을 수도권 전반의 현상인 양 과장했고, 호가를 실제 거래가인 양 호도하기 바빴다. 언론은 역시 부동산 광고에 목을 매는 부동산 정보업체의 확성기 노릇도 톡톡히 했다. ‘부동산 투기 선동 전문가’들을 동원해 ‘집값이 바닥쳤다’, ‘대세 상승으로 간다’, ‘공급 부족으로 2~3년 후 집값이 폭등한다’ 등 당장 집을 사지 않으면 바보가 될 것처럼 떠벌렸다.

이제야 부동산 위험 말하는 엉터리 언론

몇 달 전까지만 해도 집값 상승이 올해에도 계속될 것이라며 꽹과리를 쳐대던 이들이 대다수였다. 하지만 ‘김광수경제연구소’는 지난해 정부의 막대한 부동산 부양책으로 집값이 반짝 상승할 때 ‘일시적 반등일 가능성이 높으며 오히려 길게 보면 여전히 기나긴 대세 하락기에 들어 있다’는 경고를 연거푸 쏟아냈다. 아파트 분양 광고에 목을 맨 한국의 대다수 언론이 주택시장의 구조적 위험성을 경고하기보다는 선동 보도에 열을 올리는 현실이 가슴 아파 더더욱 목소리를 높였다.

그 뒤 실제로 지난해 10월 이후 아파트 신규 분양시장과 기존 주택시장이 동시에 침체로 접어든 데 이어 최근에는 주택 가격이 가파르게 떨어지고 있다. 이렇게 되자 이제는 상당수 신문이 정반대 양상의 보도를 내놓고 있다. 지난해 하반기까지 ‘대세 상승’을 부르짖던 일부 ‘부동산 재테크 전문가’도 이제는 정반대로 ‘대세 하락’을 전망하고 있다. 특히 올 초 기업은행 연구소에 이어 3월 들어 현대경제연구원과 국책은행인 산업은행 경제연구소까지 부동산 거품 붕괴와 대세 하락을 경고하는 보고서를 발표하는 상황에 이르렀다.

사실 이런 상황 자체가 국내 주택시장이 한계에 이르렀음을 단적으로 보여준다고 할 수 있다. 그러면 김광수경제연구소는 왜 부동산시장이 이미 대세 하락 흐름 속에 있으며, 향후 장기 침체가 이어질 것임을 경고하는 것일까? 현재 미국 상황에서 보는 것처럼 과도한 부동산 거품은 반드시 꺼졌고, 부동산 거품의 크기만큼 붕괴의 충격 또한 컸음을 짐작할 수 있다. 많은 이들이 집값을 생각할 때 명목가격 추이만 생각한다. 그래서 집값은 늘 오른다고 생각한다.

부동산 거품은 더 이상 무리다.

어쨌든 현 시점에서 분명한 것은 이제 주택 가격을 끌어올릴 에너지는 사실상 모두 바닥났다. 주택 가격이 국민경제와 일반 가계의 평균적 체력 수준까지 ‘정상화’돼 새로운 수요층이 생겨날 때까지 긴 침체 기간을 예고하고 있다는 점은 분명하다. 아무리 현 정부가 추가로 부동산 거품을 만들어 부동산시장을 떠받치려 해도 지금의 집값은 국민경제와 가계의 평균 체력에 비해 너무 높다. 그런 집값은 결국 어떤 형태로든 조정될 수밖에 없다.

 

일본을 보면 1986년부터 주택 가격이 급상승해 1991년 정점을 기록했다가 이후 지속적으로 하락해 2003년께에야 물가지수 수준 아래로 떨어지는 것을 알 수 있다. 일본은 앞에서도 설명했지만 버블 붕괴시기에 부실채권 정리와 건설·금융업 등의 구조조정 지연, 급속한 고령화와 인구 감소, 부동산 버블 붕괴 여파 등이 맞물리며 소비자물가지수 이하 수준에서도 상당 기간 주택 가격이 머무르고 있다. 미국의 경우에도 1980년대 후반 주택 가격이 물가지수 수준을 약간 상회했으나, 이후 1990년대 내내 물가지수 수준을 밑돌았다.

그러다 2000년대 들어 주택 가격이 급상승하면서 2006년 6월 정점을 찍고, 이후부터 서브프라임론 사태가 본격화되면서 빠른 속도로 거품이 꺼지고 있다. 마지막으로, 한국의 경우 2008년 하반기부터 아파트 가격이 하락하는 초기 단계에 진입했지만, 부동산 버블이 거의 해소되지 않고 있음을 알 수 있다. 서울의 경우 아파트 가격과 소비자물가지수 사이의 갭은 부동산 버블 정점기의 일본이나 미국에 비해 결코 적지 않다.

따라서 한국의 주택 가격도 어떤 식으로든 미국이나 일본처럼 부동산 거품이 상당한 기간에 걸쳐서 빠질 수밖에 없다. 그 과정에서 상당한 충격이 동반되는 것 또한 불가피하다. 설사 미국ㆍ일본과 같은 집값 폭락 양상이 일어나지 않고 1990년대 초반과 비슷한 양상을 따른다 해도 주택 가격의 대세 하락은 피할 수 없다. 서울 지역을 기준으로, 1차 버블기 때는 주택 가격이 물가지수 수준을 넘어서 2년 10개월 상승한 다음 물가지수 수준까지 다시 내려가는 데 4년 3개월가량 걸렸다.

2000년대 2차 버블기 때는 주택 가격이 물가지수 수준 이상에서 상승한 기간이 7년 8개월이었다. 또한 물가지수와 주택 가격 간의 갭도 1차 버블기 정점인 1991년 4월에는 75 수준인데, 2차 버블기 정점인 2008년 6월에는 206.7까지 벌어졌다. 2차 버블기의 상승 기간과 물가지수 간의 갭이 1차 때에 비해 각각 2.7배가량 되는 셈이다. 만약 현재의 부동산 버블이 1990년대 초반처럼 해소된다고 하면, 버블 정점기인 2008년 6월을 기준으로 약 11년 6개월가량 지나야 주택 가격이 물가지수 수준에 수렴된다고 할 수 있다.

부동산 거품을 막을 수 없는 것은 일본이 증명

더구나 앞으로는 인구 감소와 저성장 시대로 이행할 가능성이 높아 더욱 그렇게 될 것이다. 알다시피 2010년대 한국의 주택시장은 저출산ㆍ고령화의 충격이 본격적으로 나타나는 시기이다. 저출산 고령화가 세계 어느 나라보다 급격히 진행되는 만큼 그 충격 또한 어느 나라보다 깊고 클 것이다. 그런데도 근시안적 이해관계에 사로잡힌 정부와 정치권은 그에 대한 전략적 대비가 부실한 상태다. 이 때문에 향후 국내 주택시장은 1990년대 버블 붕괴기의 일본과 비슷한 양상이 전개될 가능성이 높다.

 

부동산 거품 붕괴를 어느 정도 억지로 지연시킬 수는 있어도 막을 수는 없다는 것은 분명하다. 과도한 버블일수록 더욱 그렇다. 지금까지 자본주의 역사가 거의 한 차례 예외도 없이 입증한 바다. 한국만 예외일 것이라는 생각은 허무맹랑한 공상에 가깝다. 부동산시장의 가격 메커니즘에 따라 부동산 버블이 자연스럽게 해소되게 하는 것이 순리다. 그런데 현 정부는 올 들어 주택시장의 침체가 심각해지자 부동산 부양 카드를 다시 꺼내들 태세다.

그동안 주택 거래가 위축되고 미분양이 급증한 것이 양도소득세 감면 혜택이 없어서 그런 것인가. 양도소득세 감면 혜택을 전면에 내걸고 온갖 마케팅을 펼쳤지만 대규모 미분양이 난 것이다. 그동안 효과가 없었는데, 양도소득세 혜택을 연장한다고 해서 효과가 있을 리 없다. 문제는 무리한 부동산 부양책은 주택시장을 오히려 장기 침체로 몰아갈 수 있다는 점이다. 일본은 부동산 거품 붕괴기 건설경기 부양책으로 사실상 시장에서 퇴출돼야 할 건설업체가 부지기수로 ‘좀비 기업’으로 살아남았다.

부동산 거품 제거와 건설업 구조조정 절실

부동산 가품이 일면 당연히 건설 붐이 일고, 부동산 거품이 꺼지면 건설 경기 또한 죽기 마련이다. 부동산 버블 붕괴기에는 그만큼 건설시장의 파이가 줄기 때문에 부동산 붐 때 생겨난 건설업체 수가 감소하는 것이 정상이다. 그런데 오히려 일본의 건설업체 수는 정부의 막대한 공공사업 확대에 힘입어 거품 붕괴기에 더 늘어났다. 하지만 실제로는 정부 예산이라는 호흡기로 연명하는 좀비 기업이 대폭 늘어났다. 부실기업이 제대로 퇴출됐다면 살 수 있었던 기업조차 시간이 흐르면서 점점 좀비 기업으로 전락했다.

부동산시장을 부양한다는 명목으로 주택대출 규제를 푼 결과 지난 한 해 동안에만 44조 원의 주택담보대출이 더 늘어났다. 나중에 주택경기가 바닥을 치고 회복기에 들어설 무렵 마중물로 쓸 수 있는 돈을 버블을 키우는 방향으로 써버린 것이다. 또 주택시장에서 미분양과 미입주 물량의 급증으로 공급 과잉의 신호가 명백한데도 서민이 필요로 하는 공공주택은 짓지 않고 매매용ㆍ투기용 주택만 계속 짓게 한다. 3조 원에 이르는 미분양 물량 매입과 대규모 토건사업으로 건설업체에 자금을 공급해 건설업계의 구조조정을 지연시켰다.

그렇게 해서 외환위기 이전보다 부동산 거품기에 3배 이상 늘어난 건설업체 수는 거의 그대로 유지되는 가운데 계속 분양 물량을 토해내고 있다. 부동산 거품기에 잔뜩 늘어난 건설업체를 국민경제가 언제까지 먹여 살릴 수는 없음은 당연하다. 자신들의 판단과 과욕으로 빚어진 잘못은 그들이 스스로 책임져야 한다. 미분양 물량의 급증은 건설업체의 터무니없는 고분양가 전략이나 주택 수급 사정을 제대로 고려하지 않고 공급 물량을 주먹구구식으로 늘려온 정부의 정책 실패 책임이 크다.

그런데도 문제의 본질에 대한 제대로 된 접근은 외면한 채 건설업체의 위기를 다시 국민 세금으로 도와달라는 것은 형평에 맞지 않는다. 지금 국내외의 악화된 경제 상황 때문에 고통받는 것은 건설업계뿐만이 아니다. 자영업자와 제조 중소기업, 저소득계층 등 우선순위를 가리기 힘들 정도로 어려움을 겪고 있는 업계나 계층이 적지 않다. 그런데 굳이 건설업계를 최우선으로 도와야 하는 이유가 어디에 있는가?

사회복지에 투자 하는 게 중장기 대책

전체의 50%가 넘는 비정규직, 자금난에 시달리다 못해 도산하는 중소 제조업체, 사실상 폐업 직전인 자영업자, 복지 사각지대에 놓인 저소득층 등 정부 예산이 가야 할 곳은 천지다. 그런데 경제적 약자에게는 쥐꼬리만 한 예산을 지원하면서 도덕적 해이에 빠진 건설업계는 수단과 방법을 가리지 않고 특별대우를 해야 할 근거라도 있는가? 당장 눈에 보이는 버블 붕괴의 충격을 줄이겠다는 근시안적 시각을 탈피하는 것이 우선이다.

현 정부는 자신의 임기 내에 돌아올 버블 붕괴의 충격을 최소화하는 것이 우선일지 모른다. 하지만 대대손손 이 땅에서 살아갈 국민에게는 중장기적으로 한국 경제를 건전하고 지속 가능한 구조로 만드는 것이 더 중요하다. 물론 어떤 경우에도 한국 경제가 파탄 나는 상황은 피해야 하겠지만, 지금 한국의 재벌급 건설업체 가운데 단 하나라도 쓰러졌단 말인가. 집값이 여전히 일반 가계의 소득수준보다 지나치게 높은 상태이고, 어떤 은행도 파산 위험에 처해 있지 않은데 온갖 부양책을 동원하라고 요구하는 것은 파렴치하다.

지금까지 본 것처럼 한국의 주택시장은 수급이 무너져 더 이상 지탱하기 힘든 지경까지 와 있다. 이제는 그야말로 시장원리에 맞춰 건설업계의 구조조정이 제대로 이뤄지고, 부동산 가격이 자산시장의 가격 결정 메커니즘에 맞춰 일정한 수준까지 조정되는 게 순리다. 현재 집값 수준은 고점에서 어느 정도 빠지기는 했으나 큰 틀에서 볼 때 부동산 부양책을 쓸 때가 아니라 집값 거품을 빼야 할 때이다. 이를 거부하고 무리한 부양책을 쓴다면 그것이야말로 장기 침체를 부르는 지름길이다. (선대인 글)